10 preguntas sobre las derramas en una comunidad de propietarios

El comprador de una vivienda debe exigir el certificado de deuda de la comunidad de propietarios.

Por: A. Aragón

La palabra que goza de peor fama dentro de una comunidad es, sin duda, la de derrama. Se trata de una cuota extraordinaria que nunca ha caído bien entre los vecinos, pues les obliga a hacer frente a una cantidad de dinero de la que no siempre se dispone. Sin embargo, hay actuaciones que, debido a su carácter urgente y a que no hay suficientes fondos ordinarios, exigen esta clase de sacrificios económicos por el bien del edificio.

  1. ¿Qué clase de actuaciones se cubren mediante una derrama?

Las tareas a las que suele destinarse este gasto adicional son bastante conocidas, pero no están recogidas en ningún texto legal. “La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no regula qué materias son propias de las derramas”, afirma Patricia Briones, abogada y asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), No obstante, esta experta indica que “generalmente, tienen como finalidad sufragar el pago de determinados gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario si surgen una vez comenzado el ejercicio económico”.

Estos imprevistos son consecuencia, según Daniel Sot, abogado y socio de AOB Abogados, de que “muchas comunidades no planifican adecuadamente gastos que, tarde o temprano, deberán afrontarse. Ello se produce, bien por desconocimiento, bien por buscar un ahorro cortoplacista“. M. Luz Rodríguez, abogada de Legálitas, enumera como ejemplos “la instalación o reparación del ascensor, obras necesarias para poder pasar la inspección técnica de edificios (ITE), la reparación de un bajante, reparación de humedades, la pintura de la fachada, la renovación o reparación de la instalación eléctrica, desatascos o arreglo de alcantarillados, etc.”.

  1. ¿Esta cuota extraordinaria siempre va unida a imprevistos y urgencias?

El apremio por arreglar un problema que no se esperaba suele motivar las derramas, dado que  “si estuviéramos ante un gasto recurrente y previsible, lo correcto sería que se reflejara en los presupuestos previstos”, admite Sot. Pero a este repentino gasto se le une una dificultad de fondo, que es que “las comunidades suelen establecer sus cuotas mensuales ordinarias muy ajustadas por lo que, normalmente, no cuentan con recursos suficientes para afrontar acciones diferentes de las obligaciones o compromisos habituales”, admite Rodríguez.

Sin embargo, el fundamento de la derrama no siempre son los contratiempos. En ocasiones, de lo que se trata es de hacer obras de mejora: “La comunidad de propietarios podría querer renovar zonas comunes, quizá desgastadas y anticuadas, pero que implican un desembolso importante y no se dispone de tales cantidades”. Para evitar que los bolsillos de los vecinos se resientan mucho, es necesario planificar. Briones sugiere “aprobar un presupuesto con una cuota ordinaria que dure todo el ejercicio económico y, al mismo tiempo, una derrama para un gasto en concreto, que puede ser imprevisto o no”.

  1. ¿Existe algún límite máximo en la cuantía de la derrama?

De nuevo, la LPH no establece ni máximos ni mínimos, así como duración, aunque sí que se distinguen las obras necesarias de las que no lo son. Para las primeras, “no hay límite máximo en la cuantía y la junta de propietarios podrá acordar la derrama que sea necesaria para el pago de la misma”, comenta Sot. Rodríguez apunta dos ejemplos: las obras para la conservación del inmueble, que “todos los propietarios están obligados a ejecutar para mantener el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad”; y las de eliminación de barreras arquitectónicas, que también “obligan a todos los vecinos siempre y cuando el pago no sobrepase 12 mensualidades ordinarias”.

Las tareas que no entran dentro de la categoría de obligatorias son las relativas a “la mejora del edificio para afrontar el deterioro provocado por el paso del tiempo“, apuntan desde Legálitas. En AOB Abogados señalan que “el propietario no conforme no resultará obligado a contribuir cuando este gasto exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, si bien pueden existir otros límites aquellas comunidades autónomas que tienen una regulación propia”.

  1. ¿Qué hay que hacer para que se apruebe una derrama?

Las juntas de propietarios son el lugar donde se decide todo, así que si no se puede acudir a una convocatoria, lo mejor es preguntarle después al presidente de la comunidad o al administrador de la finca. Los acuerdos obedecen a cuatro tipos de mayorías: unanimidad, mayoría de 3/5, mayoría simple (la mitad más uno) o acuerdo de un 1/3. Basándose en el artículo 17.7 de la LPH, Briones declara que la derrama se probará “por mayoría simple de los propietarios presentes en la junta que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”.

Sot añade que esto es así siempre que esa derrama “sea necesaria para la correcta conservación del inmueble o bien para suprimir barreras arquitectónicas”, pero introduce algunos matices en función de la naturaleza de las obras. Así, cuando se trata de aspectos como, por ejemplo, la instalación o adaptación de infraestructuras de telecomunicaciones o de aprovechamiento de energías renovables, el acuerdo será válido con el “1/3 de los presentes en la junta, y que representen un tercio de todos los coeficientes”. Si se trata de derramas no necesarias, se acordarán “siempre que voten 3/5 partes que representen 3/5 partes de las cuotas de participación, si bien habrán ciertas limitaciones en cuanto al pago de las mismas”.

  1. ¿Cómo se reparte el pago de la derrama entre los vecinos?

El coeficiente de participación del piso es lo que marca la cantidad que se pagará. Es la relación entre la superficie útil de la vivienda frente a la total del edificio, y es posible consultarla en la escritura de compraventa, pidiendo una nota simple del Registro de la Propiedad o a través de Catastro. No obstante, Rodríguez apunta que “quizá en los estatutos de la finca se haya establecido otra forma de participación, por ejemplo, a partes iguales. En este caso, lo establecido por los estatutos tiene preferencia”.

  1. ¿Y si un vecino se niega a pagar? ¿Qué deberían hacer el resto de propietarios?

Una vez adoptado el acuerdo en junta, es legal, por eso es complicado negarse a pagar sin esperar consecuencias. Briones insiste en que este acuerdo “es vinculante para todos los propietarios, incluidos los disidentes”. Si algún vecino se niega a pagar “adquirirá la condición de moroso, sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el acuerdo si no está conforme”, continúa la asesora jurídica de CAFMadrid. Tanto en los casos de obras necesarias, que no tienen máximo de cuantía; como en las no obligatorias, que sí pueden tenerlo; siempre que se aprueben y, en el caso de las segundas, no se superen los límites, el moroso no tiene excusas.

Si sigue negándose, la comunidad está en su derecho de iniciar un procedimiento judicial. Sot recomienda que antes de iniciar este trámite se faculte “al presidente para realizar un primer requerimiento de pago sin necesidad de acudir al juzgado”. Si no se logra, entonces el socio de AOB Abogados expone que “debería instarse formalmente junta en el que, de forma clara en el orden del día, conste el acuerdo de proceder judicialmente contra dicho vecino, con los requisitos formales exigidos por la ley”.

  1. Si sobra dinero tras la obra o esta no se lleva a cabo al final, ¿cómo se procedería?

En ambos supuestos, todos los expertos consultados admiten dos alternativas. La primera sería dejar el importe en la cuenta de la comunidad para futuros imprevistos.  Destinar la  cantidad sobrante al fondo de reserva es “lo más habitual dada la naturaleza del desembolso”, revela Sot, que considera que si lo que ocurre es que la obra no se realiza finalmente “debería procederse a la devolución integra a los propietarios en función de su coeficiente”. Esta precisamente es la segunda opción. En cualquier caso, “es la propia comunidad mediante acuerdo adoptado en junta por mayoría simple la que decide que se hace”, resumen desde Legálitas.

  1. ¿Cómo puede enterarse el comprador de que hay derramas pendientes? ¿Está obligado el propietario a pagarlas antes de vender?

Formando parte del papeleo que implica la formalización de una operación de compraventa está el certificado de deuda de la comunidad de propietarios. Este documento debe exigírselo el comprador al vendedor que, a su vez, debe pedírselo al presidente de la comunidad o al administrador de la finca. Rodríguez asegura que en él “se indicará si el propietario está al corriente de los gastos de la comunidad, así como si hay derramas de conservación en curso, cuyo coste está obligado a pagar antes de realizar la venta”. Así pues, “quien tiene la obligación de hacer frente al pago de las derramas es quien ostente la condición de propietario cuando son giradas al cobro”, comenta Briones.

Sin embargo, puede darse la situación de que el coste de ciertas derramas aprobadas con anterioridad a la venta no hayan sido giradas aún al vendedor y lleguen al comprador tras la firma. Es por esto que Sot indica que “en caso de existir derramas extraordinarias previstas respecto a un presupuesto ya aprobado antes de la venta, deberá hacerse constar su importe en el certificado de deuda”. De este modo, aunque la derrama se gire con posterioridad a la venta, la comunidad irá contra el comprador, así que es importante que este llegue a un acuerdo con el vendedor.

  1. ¿Debe el inquilino hacer frente a las derramas?

Por lo general, el propietario es el responsable de este gasto: “El pago de las cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias, como es el caso de las derramas, le corresponde al arrendador”, declara Briones. No obstante, si se cumplen determinadas formalidades contractuales, el casero podría llegar a repercutir en la renta las cuotas ordinarias. No así las extraordinarias porque “podría tratarse de un enriquecimiento injusto por parte del propietario, ya que el inquilino estaría pagando por unas obras que quizá nunca, dependiendo de la duración del contrato, llegará a disfrutar”. Además, en Legálitas indican que “los contratos formalizados a partir de la LAU de 1994 (en vigor desde el 1 de enero de 1995), los gastos extraordinarios no son repercutibles a los arrendatarios”.

  1. ¿Podría una comunidad pedir financiación para cubrir una derrama?

Como posibilidad, es perfectamente viable. Rodríguez expone que “se suele hacer cuando es preciso ejecutar obras que precisan fuertes inversiones y en las que hay plazo administrativamente impuesto, por ejemplo, por el ayuntamiento”. Briones recuerda que para optar a un préstamo “no solo es necesario el acuerdo de la junta, sino también cumplir con las condiciones requeridas por dicha entidad”. Sin embargo, esta clase de financiación no es habitual y “despierta ciertas reticencias por parte de las entidades bancarias”, admite Sot, que recomienda como alternativa las “líneas ICO destinadas a la rehabilitación de edificios”.

 

Fuente: www.pisos.com

 

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