CUOTA Y COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN: ¿POR QUÉ YO PAGO MÁS?

Los ascensores, el jardinero, el mantenimiento de las puertas del garaje, el servicio de limpieza, la factura del agua… Son muchos los gastos a los que los propietarios tenemos que hacer frente. Si además tenemos piscina, hay veces que la cosa se va de las manos. Y es en esos momentos cuando nos acordamos de lo que tenemos que pagar mes a mes. Empezamos a hablar con nuestro vecino, que nos dice que él paga menos. Y nuestra cabeza empieza a subir de temperatura, los enanitos de nuestra mente empiezan a trabajar con ahínco y empezamos a dudar de todo, encontrando tramas conspiranoicas que datan desde los tiempos primigenios de la comunidad de propietarios. En ese momento, sólo tenemos una cosa en mente: ¿qué es lo que pasa con cuota y coeficiente de participación?

Porque necesitas saber cómo se reparten los gastos en una comunidad de vecinos

Porque hay momentos en que el agravio comparativo puede con todo.

Porque te niegas a aceptar que el agua pueda ascender a esas cantidades.

Porque no te importa lo que pase con tu vecino, pero a ti que te bajen la cuota.

Porque no entiendes por qué otro que tiene un piso exactamente igual que el tuyo paga menos.

Porque cada vez que llega el recibo de la comunidad llega la ira para transportarte en sus brazos.

Porque estamos aquí para ayudarte, vamos hablar de qué son y cómo se calculan los coeficientes de participación.

¿Qué vamos a ver?

  • 1 ¿Qué significa coeficiente de participación?
  • 2 ¿Cómo calcular la cuota o coeficiente de participación?
  • 3 ¿Por qué mi vecino paga menos cuota que yo?
  • 4 Pagar los gastos de la comunidad por coeficiente o a partes iguales
    • 4.1 Cuota y coeficiente de participación, ¿a partes iguales?

¿QUÉ SIGNIFICA COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN?

La cuota de participación en propiedad horizontal es un índice de copropiedad. El artículo 3.b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que a cada propietario, ya sea de piso o local, se le atribuirá una cuota de participación con relación al valor total del inmueble: los elementos pertenecientes a las zonas comunes y los servicios comunes.

Ya hemos visto en varias ocasiones que en las comunidades de propietarios concurren dos derechos. Por una parte, tenemos la propiedad de nuestra vivienda, de la que sólo podemos hacer uso nosotros. Por otra, tenemos la copropiedad de la totalidad de las instalaciones de la finca que no sean viviendas o locales.

¿Pero cómo determinamos a cuánta “finca común” toca cada propietario? Este es el punto determinante para entender qué es el coeficiente de participación.

Las cuotas o coeficientes de participación establecen una relación entre el valor de las viviendas y los locales con la proporción de propiedad de la finca. A más participación, más porcentaje de propiedad sobre el total. Es por eso que en muchas de las votaciones de la Junta de propietarios se exige una determinada mayoría de cuotas de participación. Hay algunos que son “un poquito más dueños”.

Es decir, si por algún azar del destino, que no nos explicamos cuál podría ser, se vendiera la finca en su totalidad, los propietarios con cuotas de participación más altas recibirían más pelas por la venta: el precio de su vivienda más lo que les correspondiera por las zonas comunes en función de la cuota de participación.

En este sentido, el artículo 3.b de la LPH precisa que la cuota de participación servirá para determinar “las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.

¿CÓMO CALCULAR LA CUOTA O COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN?

La LPH es muy clara en su artículo 5 : la cuota de participación se determina en el título constitutivo de la propiedad. Su cálculo puede proceder de:

  • Lo que determine el propietario único o el promotor antes de la primera venta de los pisos (Tiempos primigenios).
  • Por acuerdo de todos los propietarios existentes (Unanimidad).
  • Por resolución judicial.

Pero entonces, ¿cómo sacar el coeficiente de participación?

Para determinar la cuota de participación no hay reglas exactas, pero sí unas directrices claramente marcadas en el art.5 de la LPH. De esta forma, la ley fija una relación directa entre la superficie útil de cada piso o local y la superficie total del inmueble.

Así, el punto de partida para fijar la cuota de participación sería:

Cuota=m2 útiles de cada vivienda o local/m2 de la comunidad de propietarios

Ahora bien, aparte de esta relación, hay que tener en cuenta los factores que incrementen el valor de la vivienda. Serían, por ejemplo, el emplazamiento interior o exterior o su situación dentro de la finca.

Asimismo, en numerosas ocasiones se tiene en cuenta también el uso que se presume vayan a hacer los propietarios de los elementos comunes. Este es el caso de la exención de determinadas partidas para los locales comerciales o el pago del ascensor de forma proporcional según la altura en la que se encuentre la vivienda.

¿POR QUÉ MI VECINO PAGA MENOS CUOTA QUE YO?

Directamente relacionado con el punto anterior. En muchas ocasiones, nos encontramos con dos viviendas que, aparentemente, cuentan con la misma superficie y vemos un agravio comparativo al ver que una paga más que la otra. ¡No nos volvamos locos! Antes de buscar culpables o confabulaciones ancestrales, hay que revisar el título constitutivo de la propiedad. Efectivamente, la diferencia de cuota puede deberse a otros factores que dan otro valor a la vivienda.

PAGAR LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD POR COEFICIENTE O A PARTES IGUALES

La LPH en su artículo 9 establece que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales del inmueble así como a sus servicios y cargas.

Hay dos cosas a matizar en este artículo:

  • Los propietarios deberán contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. Este punto da pie a la interpretación y manga ancha a los propietarios para que determinen otra cosa. Eso sí, todo lo que implique una modificación del título constitutivo requiere de unanimidad en las votaciones.
  • Termina el párrafo indicando que los gastos a los que respondamos según participación son los que no son susceptibles de individualización. Esto tiene una doble interpretación. Por una parte, hay impuestos como el de la basura que se pagan por vivienda, con lo cual podría decirse que es una tasa individualizada. Otra interpretación nos remitiría a que por individualización se entienden los gastos que son imputables a un propietario por, por ejemplo, el restablecimiento de una zona común.

CUOTA Y COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN, ¿A PARTES IGUALES?

Muchos pueden pensar que el tema de las cuotas de participación es un lío y que mejor ir a partes iguales. Vale. Si se decide por unanimidad… Ahora bien, esto tiene dos matices:

  • La Ley establece claramente que las contribuciones se pagan en función de la cuota de participación, pero no dice nada de “ir a partes iguales”. Parece una tontería, pero este negro sobre blanco es muy importante. Si todos están conformes con hacer una nueva repartición, se hace; pero si hay algún propietario que se niegue, podrá acudir a la justicia y lo más seguro es que gane.
  • Vale, así lo habéis decidido y pagáis todos lo mismo. Pero el título constitutivo está ahí. Y las cuotas de participación. Y el artículo en el que se dice que los beneficios también se recogen en función de la participación. Y la doble mayoría en las juntas. Es estableciendo que todos paguen a partes iguales cuando, sin saber, se está favoreciendo a los que más derechos tienen

Cuota y coeficiente es un tema delicado, porque nadie quiere pagar, la verdad. Pero a veces, sale más caro el collar que el gato. En resumen, si algo os huele a tufillo, acudid al título constitutivo. Estará custodiado por el Administrador o, en su defecto, por el Notario. En el caso de que la cosa haya cambiado mucho desde entonces, revisad las actas a ver si alguien cambió algo en algún momento. Si no os convence lo que hay, consultad con el resto de propietarios una posible modificación de las cuotas de participación (unanimidad).

Fuente: micomuniweb.com

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