¿QUÉ ES COMPRAR A CUERPO CIERTO?

El “Cuerpo cierto” en las escrituras de compra, no te lo tragues sin más.

Es la frase  de moda, contenida en las escrituras públicas de compra-venta,  donde  se venden pisos a granel, por parte de bancos, o  inmobiliarias afines o cercanas a estos.

  • A “cuerpo cierto” es una fórmula genérica usual, que se inserta de forma automática y que no entra en el detalle de si los compradores han podido comprobar adecuadamente el estado de los inmuebles y las zonas comunes que se venden y cuál es el alcance de ese conocimiento.

Por ejemplo, aunque los compradores visitaran la finca antes de la escritura, no podían saber que los ascensores no estaban legalizados y que además quedan desfasados según normativa.

Dicha genérica expresión no es mágica, ni puede salvar cualquier  actuación del vendedor, y sólo su  obligación se cumple, si entrega la vivienda en condiciones de servir adecuadamente a su finalidad, de modo que, todo defecto o mala terminación de la vivienda que no vinieran expresamente previstos en la escritura o contrato, debe entenderse como incumplimiento contractual.

Y una vivienda, dada la finalidad social que cumple y la razón de su adquisición (servir de morada, donde se desarrollan los más elementales e íntimos aspectos de la convivencia humana) debe ser entregada debidamente terminada, sin defectos que la puedan hacer desmerecer, salvo que los mismos hayan sido expresamente previstos en el contrato/escritura, y en función de ellos, se haya fijado el precio de la compra.

Dicen los Tribunales, que los adquirentes deben recibir un producto tan bueno como el dinero que entregan en contraprestación. No están obligados los compradores, a recibir cosas defectuosas, y lo mismo que no  pueden reaccionar contra su contratante entregando el dinero, defectuoso, o deteriorado o que tenga menos valor que los correspondientes Euros  fijados como precio, el vendedor debe entregar la casa sin defectos.

  • Aun cuando la vivienda se entregara terminada, el vendedor tiene que cumplir su obligación de hacerlo en una forma correcta, siendo así que la entrega defectuosa del objeto del contrato constituye al vendedor en la obligación de responder por su incumplimiento.
  • El comprador, no está obligado a recibir cosa distinta de la pactada, ni un cumplimiento parcial.
  • Una vivienda, debe servir de morada, donde se desarrollan los más elementales e íntimos aspectos de la convivencia humana, y debe ser entregada debidamente terminada, sin defectos que la puedan hacer desmerecer, salvo que los mismos hayan sido expresamente previstos en el contrato/escritura, y en función de ellos, se haya fijado el precio de la compra.
  • Aunque en la escritura pública de compraventa conste que ésta se realiza “como cuerpo cierto “, y resulte que está defectuosa, y no se ha especificado y concretado los defectos que tiene en la escritura, que justifiquen el precio, la referencia al ” cuerpo cierto en la escritura, es una clausula  nula de pleno derecho por abusiva,  en la medida en que de ella pudiera derivarse una renuncia de los compradores a la integridad del objeto  El hecho en sí,  de que los compradores visitasen e inspeccionasen someramente la finca antes de comprarla,  de ello no se infiere un cabal conocimiento del incumplimiento contractual ni un consentimiento novatorio.
Estas cláusulas son tan abusivas o nulas, como las también famosas “cláusulas suelo”.

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